北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图片)
一
q:
自住的房总价控制在1700以内的话，我看了几个小区都拿不定主意，还想跟您咨询一下，雅安公寓、蓝筹名座、怡景园、圣世一品、通用时代国际公寓、新城国际，蓝堡公寓、金地花园、华业玫瑰东方，这几个小区以后成长性哪个会好一点？
这些小区里华业玫瑰环境我是很满意的，但是离朝阳门有点远了，别的小区有的是价格贵只能买两居、有的是塔楼、有的是小区有点旧，我想从成长性角度听您分析一下。
a：
1、成长性，多数都是老公寓的形式，相当于老款的奔驰，不太好谈成长性了。毕竟过时了，反倒还不如更老的桑塔纳亲民呢，好歹经济实惠。所以老公寓基本都是自住为主的，只有以板楼为主，且接近于普宅社区的才保值性好些。
2、这其中保值最好的就是华业玫瑰东方，主要是板块好，然后小区也不错。之后是金地国际，虽然在四环内，但也基本不算落后，说的过去。圣世一品是小户型的还好，大户型的这些年都普通。
其他的就自住为主吧，看自己的喜好，都居住体验不错。就是其他方面的期望值别太高，过时的产品很难再受追捧了，否则也不会现在这价格。
仅供参考。
二
q:
家庭目前有2套小户型住房，均在东四环炫特嘉园。周边交通改善情况：小区北侧断头路预计23年初打通，变成东西向次干道，连接东侧朝青片区，到大悦城步行十几分钟；另外3号线预计24年开通，小区西北侧有石佛营站，到站距离比到现有6号线十里堡站距离稍近一些。
房子情况：第一套63平全南向一居室，但在一层，除去贷款可变现285万；第二套57平西南一居室，户型不好在14层，除去贷款可变现315万。孩子上小学前住单位宿舍，手头现有存款100万。家属在东城朝阳门上班，单位集体户，孩子明年出生，29年入学，考虑以后在东城上学，如果处理完所有房产则孩子可入东城集体户，目前有几个置换思路想听听您的建议：
1、卖二换一，直接入手东城学区房。目前看了安交、东朝建两个片区，安交够得上的房龄老，东朝建够得上03年、南北通透、不到70平、无电梯的4层两居回迁房（总成本950万左右），考虑到近两年是入学高峰期，25年后入学人数会明显下降，到29年会减少接近一半，这七年间学区政策具有不确定性，担心高位接盘。
2、卖二换一，考虑到保值和自住，但同时担心孩子的集体户将来无法确保入学，所以先入手双井、朝青、望京、丽泽片区改善两居，到26年后视学区政策再动。经测算，置换一次需40-50万左右税费、中介费等成本，连续置换两次是否比方案1付出更多成本，如果合适有哪些推荐小区？
3、暂时不动，待25年后学区溢价降低、炫特小区周边利好释放后再置换。但不知那时手上的2套小户型与方案1的学区房的差价会进一步增大还是缩小？这时候是一换一上车还是二换一自住合适？
a：
1、学区房就这现状，溢价率最高的时候。不用等2029年，2026年就少了小一半，从明年的17万京籍降为10万。常规建议是没必要提前准备，但这看自己的判断吧，愿意承担溢价再买。
2、置换两次，肯定比一次的要多出4-5%呗，也就是40-50万。这我也没什么办法，同样是现状。或者就买朝阳区小学好的学区房，一般都没溢价，到了中学的时候再考虑。或者就再增加预算，直接买上千万的朝阳学区房，也没什么溢价了。千万以下，在哪儿都不好买到溢价低的。另外丽泽的溢价率早就跟东西海差不多了，考虑好。
3、溢价未必是直接降低，按照韩国和台湾的先例，是人口减少后学区房涨的慢点儿，逐步降低溢价率。
再者炫特这算不上什么利好，全北京哪儿都在改善交通，地铁也早就不是高科技了，更不是机密，谁都知道。所以价值早就体现在价格之中了，开通了是锦上添花，但没什么道理让买房人多掏钱，全北京没有先例。
所以这想法有些理想化了，以后的事儿以后再说吧，我也不敢预测。炫特就是普通的公寓形式小区，这也就是在朝阳年轻人多的板块还好些，在其他地方早就明显落后了。别期望值太高，毕竟这种产品适应面窄，不属于投资房。
4、总之要是我就考虑第二个方案了，先解决眼下的问题吧。谁都想一步到位，但在现状下想十全十美不容易。先确定了方案再说小区吧，一步一步来。
仅供参考。
三
q:
女儿户口在东城集体户，工作在西城宣武门，可以首付300万，准备贷款200万，想买2居，我们过来也可以住。买什么地方好？如果价格高只能买一居了，女儿现可以申请共产房，不知申请好还是自己买房好。本来想找个男朋友一起买房，但太难了不知猴年马月能遇到，还是决定自己买，房贷1万多我们可以帮着还。买房税费不包括在300万里面，女儿收入包括公积金到手20万左右，我俩退休金也20万左右。
a：
1、买什么地方好？这得看自己的通勤啊，北京太大，还是先有个大致的方向或板块吧。
2、共产房就是最典型的保障房，自住为主，几乎没有投资性，房住不炒。确定是长期自住，以后也轻易不置换了就买。优势就是能用较低价格住新房，劣势就是将来不好卖，得五年后经过批准，用核定价卖给同样有资格的家庭。优劣势都明显，看自己的需要。
3、既然有户口也有本金，常规建议还是自己买，作为婚前财产。父母帮着还贷款也没问题，既然能有集体户就是好单位，贷款又不多，银行不会较真儿的。
4、具体位置还是先让女儿自己看吧，东西城都是学区房，这两年溢价高，一般不建议提前太早买。当然500万也不好买到学区房两居，除非是老房。看看朝阳或丰台石景山吧，地铁沿线看哪儿方便，然后再说具体小区和房子，一步一步来。
仅供参考。
四
q:
房地产万亿专项信贷怎么传导至二手房价格呢？且以为主要是帮助开发商度过偿债高峰期和保交楼吧？北京房价涨还是得买房个人有钱才行吧？这万亿信贷怎么传导至个人呢？想请教一下您，一直没太想通。
a：
1、保交楼没什么难的，北京也曾经烂尾楼遍地，只要理清楚股权就肯定有人接盘继续盖。特殊时期的事情不难办，北京的先例都有的是，这不用集中放水也能做到。
确实是先帮助开发商偿债，但你真觉得新房价格跟二手房无关吗？新房涨价二手房业主看不见吗，涨到想买新房的人买不起了不会去看二手房吗，这没什么难理解的吧？
假定你是开发商，手里一堆房子而债主又逼着还债，怎么办？贱卖房子呗，没别的办法。但这就会吸引本来关注二手房的来买新房，二手房价也会降。但如果银行不逼债还给钱呢，换做是你还会贱卖房子吗？那新房不降，二手房价会怎样，换做你会降价做慈善吗？
2、房价涨当然是个人先得有钱，但银行贷款才是大头儿啊。2009年房价为什么暴涨？是四万亿计划，其中大部分投向了基建，但个人房贷也不少啊。只要有本金或抵押物，从银行贷款不是什么难事儿吧？
就算北京穷人多，但每年二手房的交易量不过是2-3%啊，也就是说，北京不到800万套存量房，每年成交量才20万套左右，这已经就维持住了房价。这20万套还70%都是置换，也就是说，实际的初始买房人连10万都没有。北京有1000万个家庭，10万之内就是不到1%，很难吗？
3、想不通怎么办呢？或者再想个问题吧，你觉得猪肉涨价跟银行放水有关系吗？你的工资上涨是自己创造了更多的价值，还是水涨船高造成的？
这好像都和信贷没关系，但就是有人先拿到了贷款，然后还债卖原料雇工人发工资的花了，然后又有人挣到了更多的钱，当然也有人干看着拿不着。那挣到钱的或是存银行，让银行再一次放贷；或是买东西，让钱继续在市场上流通。在市场上缺钱的时候，注水就是增加流动性。商品价格也是供需关系决定的，钱就是需求，需求凭空增加，流到哪儿就看人家的心情吧。
4、总之就这点事儿，想不通就甭想了，不影响生活。只是《教父》里有一句话：在一秒钟内看透事物本质的人，和花一辈子也看不清一件事本质的人，命运截然不同。
仅供参考。
五
q:
目前我在对比立水桥区域的佳运园二期和霍营区域的都市芳园的三居。发现两个小区的年代，户型，位置都差不多，但都市芳园的价格低不少，能分析这两个小区或区域的优缺点吗？哪个的升值空间大些？
a：
1、这种问题不好回答，明显是已经有了答案，就是倾向于都市芳园，毕竟价格低才显的空间大呢。所以常规也只能顺着心意说，抬杠没什么意思。按《黑客帝国》的台词：其实心中已经有了选择，到这里来只不过是寻找支持和解释自己的选择。
2、年代户型是差不多，但位置可中间差着一个天通苑呢，怎么也得4-5公里吧，所以在我看来差的不算近。最早的价格是差不多，200块钱的事儿，5%吧。十年前差到了10%，现在可能得差到20%了。当然以后也未必再扩大，都市芳园寄希望于地铁开通后增加配套吧。
其他也没什么可说的，就是地段儿原因，按李嘉诚的话就是：房产的价值由地段儿决定。至少70%吧，然后才是产品性质什么的。
3、其实北京所有的房子都这样，地段越好的越贵。所以这就自己定吧，跟着感觉走。短期的话两边也不会有什么明显的差距，时间长了才看出来呢。行情期间最大的差距就是离市区近的先涨，偏远点儿的排序靠后。如果长期持有也无所谓，或者不在行情期间换房就是了。
仅供参考。
六
q:
请问西城区有点招吗？因为我就是靠竞赛保送上学的，希望孩子也走这条路。另外是户口和工作都在西城，如果买房在海淀的话有些远。资金不多，只能是看广外的房子，准备就买荣丰的开间上学，然后最好走点招，实在不行再拼中考。这思路对吗？或者其他有什么建议的？
a：
1、西城当然有点招了，而且是最早的，要不然这词儿从哪儿来的啊？八中少年班就是最早的点招，80年代中期，比人大附早多了。只不过西城公开的点招就俩学校仨渠道，八少八素和德胜中学，其他的我也说不好，没公开的宣传不敢瞎说。
八少八素（含贯通班，需要参加中考的）都是小学四五年级考试，德胜中学是小升初点招，具体怎么弄的我不知道，这得问搞教育的。
2、思路没什么错，荣丰的400万左右就行，用完了学位看行情，觉得不合适了就卖掉。
3、其他没什么建议的。不过西城和海淀远吗，过了木樨地甘家口的不就是了吗？是指离六小强都有点儿远是吧？海淀的点招校，渠道多点儿而已。这看自己决定。
仅供参考。
七
q:
我是被裁的阿里p8，今年一直在找工作也没找到，索性不找了。因为2015年买的望京橄榄城两居室，目前贷款已还清，所以想卖掉换到万科弗农小镇。理由是大面积别墅合院，居住体验好，大牌开发商物业有保障，周边环境也有益身心。
孩子上寄宿学校节假日回来即可，其他没有日常出行需求。而且换完之后还能留出600万的资金理财，基本生活没问题。请问我的思路是否可行？目前的时机是否恰当？
a：
1、别墅类产品无所谓是否时机，涨跌都相对慢，也和普宅的走势不一致，自住享受为主的产品，什么时候买都行。
2、思路当然可行了，橄榄城的两居室现在能卖1100万以上吧，2015年买的时候估计也就600万，现在等于用升值的钱来买别墅。你考虑的也是这意思吧？挺好的，房子是用来住的，钱是用来花的，生活是要享受的，理想的人生。
3、不过也提醒一下，别墅这种产品的主要功能就是消费享受，保值升值则相对比普宅弱一些。在开发商还有新房的情况下，靠着推广能力是有可能跟上大盘的，但开发商撤了之后就多数都普通了。
比如附近的彼岸香醍，独栋别墅更加宜居，稀缺性也高。十多年前就1.5万起，到今天北京大盘涨了3倍，这里也就2万多点儿吧，还不太好卖。
4、总之算我多嘴，如果有保值想法的话就考虑好，别墅类就是自住为主，升值相对慢，流动性也弱，持有成本相对高。换句话说，假定现在把橄榄城换成同价值的别墅，过些年如果不添钱的话，大概率是换不回来了。
另外理财也考虑好，选择稳妥的产品。毕竟任何一次经济危机都是对中产的洗劫，保住现有的成果最重要。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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